Gebäudemodernisierungsgesetz: Was das neue Heizungsrecht für WEGs und Eigentümer bedeutet

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7. Okt.

3 Min. Lesezeit

Viele Eigentümer haben mit der Heizungsentscheidung gewartet. Jetzt ist das Gesetz da. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) und ersetzt das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Die Vorgaben fürs Heizen sind flexibler geworden. Ein altes, schlecht gedämmtes Haus wird dadurch aber weder günstiger im Betrieb noch leichter zu verkaufen.

Was sich geändert hat

Die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen ist gestrichen. Eigentümer entscheiden wieder selbst: Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasse, Hybrid, Gas oder Öl sind möglich.

Wer in einem Bestandsgebäude eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss sie ab 2029 mit einem steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe betreiben (Bio-Treppe):

Ab	Mindestanteil
2029	10 %
2030	15 %
2035	30 %
2040	60 %

Wer komplett erneuerbar heizt, ist davon nicht betroffen. Dazu soll ab 2028 eine Grüngasquote kommen. Die Details will die Bundesregierung bis zum 1. Dezember 2026 in einem eigenen Gesetz regeln. Heizbrennstoffe sollen ab 2045 klimaneutral sein. Das Betriebsverbot für fossile Heizungen ist abgeschafft, bestehende Anlagen dürfen weiterlaufen. Für Wohngebäude schreibt das Gesetz keine konkreten Sanierungsmaßnahmen vor.

Warum schlechte Gebäude trotzdem nicht aus dem Schneider sind

Weniger Vorschriften heißen nicht weniger Kosten. Das trifft vor allem Häuser mit hohem Verbrauch:

Brennstoffkosten: Bio-Treppe und Grüngasquote verteuern fossiles Heizen mit der Zeit. Ein Haus, das viel Energie braucht, spürt das am stärksten.
Vermieter zahlen mit: Ab 2028 werden Netzentgelte für Erdgas und CO2-Kosten hälftig zwischen Vermieter und Mieter geteilt, unabhängig vom Zustand des Hauses. Ab 2029 gilt das auch für die Kosten der ersten Bio-Treppen-Stufen.
Nachrüstpflichten bleiben: Anforderungen an bestehende Gebäude wurden ins neue Gesetz übernommen, etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke und zugänglicher Heizungsleitungen.
Es kommt mehr: Der Energieausweis wird digitalisiert und soll künftig auch die Treibhausgasemissionen über den Lebenszyklus ausweisen. Perspektivisch sind Grenzwerte denkbar. Das Gesetz wird 2030 überprüft.

Heißt für Sie: Die Entscheidung ist freier geworden, der Handlungsdruck nicht verschwunden.

Was das für WEGs bedeutet

Die Sonderregeln für Gemeinschaften mit Etagenheizungen sind entfallen, also Datenabfrage und besondere Fristen. Etagenheizungen dürfen weiterbetrieben und repariert werden.

Entscheidet sich eine Gemeinschaft für eine zentrale Heizung, reicht dafür grundsätzlich die einfache Mehrheit. Auch die Kostenverteilung wird grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen. Schließen alle Wohnungen an, zahlen in der Regel alle mit. Rückbau oder Arbeiten im Sondereigentum können abweichend verteilt werden. Hat jemand erst kürzlich eine neue Gasetagenheizung eingebaut, lässt sich das über eine Übergangsregelung berücksichtigen.

Maßnahme und Kostenverteilung sollten im Beschluss klar getrennt und sauber formuliert sein, sonst wird er angreifbar.e

Was das für Eigentümer bedeutet

Selbstnutzer: Sie haben mehr Spielraum, aber der günstigste Einbau ist nicht automatisch der günstigste Betrieb. Rechnen Sie Brennstoffkosten und Förderung über 15 bis 20 Jahre durch.

Vermieter: Prüfen Sie die Umlagefähigkeit vor dem Beschluss. Bei einer Wärmepumpe hängt die Modernisierungsumlage meist vom Nachweis ihrer Effizienz ab. Für Vermieter mit sehr niedrigen Mieten gibt es eine Härtefallklausel bei den CO2-Kosten.

Förderung: Die Bundesförderung läuft weiter, mit neuen Regeln seit dem 21. Juli 2026. Der Einkommensbonus liegt bei 40 % unter 30.000 € Einkommen, bei 30 % bis 40.000 € und bei 10 % bis 50.000 €. Es gibt einen Kinderzuschlag. Förderfähig sind maximal 28.000 €, der Deckel sinkt halbjährlich um 750 €. Zusagen vor dem 20. Juli sind nicht betroffen.

Fernwärme in Augsburg: Der Stadtrat hat die kommunale Wärmeplanung am 18. Juni 2026 beschlossen. Sie ist für einzelne Eigentümer nicht verbindlich, aber eine gute Orientierung. Welches Wärmeeignungsgebiet für Ihr Haus vorgesehen ist, sehen Sie auf augsburg.de.

Was Sie jetzt tun sollten

Verbrauch, Alter der Heizung und Zustand von Dach, oberster Decke und Leitungen erfassen
Den Energieausweis ansehen und prüfen, ob er noch zum Haus passt
Die Heizung auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung setzen, wenn eine Entscheidung ansteht
Angebote für Wärmepumpe, Fernwärme und Gas mit Betriebskosten und Förderung vergleichen
Bei vermieteten Wohnungen die Umlage vorab klären

Zum Stand: Gegen das Gesetz sind Klagen angekündigt, und die Bundesregierung will es 2030 überprüfen. Entscheiden Sie deshalb nicht nur nach der heutigen Rechtslage. Das ist keine Rechtsberatung. Bei Beschlüssen in der WEG lohnt ein Blick durch eine Fachperson.